カウカモでマンションを買うのはもったいない？評判とメリット・デメリット、手数料について
カウカモが上場しました。
カウカモとは、中古マンションの中でも、リノベーション済みのマンションを紹介してくれるアプリ。ツクルバが運営しています。
豊富な写真でマンションをお勧めしてくれるサービスです。
カウカモのアプリで問い合わせをすると、カウカモの営業マンが対応をしてくれます。
カウカモのアプリを使う上でのメリットは、なんといってもアプリの使いやすさ。
豊富な写真で、不動産を紹介してくれます。
カウカモの仲介手数料は安くない？
逆にカウカモのデメリット、というか勿体ない点は、仲介手数料が満額かかるところです。
不動産購入では、通常、物件金額の3%+6万円という仲介手数料がかかります。
これはカウカモに限ったことではなく、ほとんどの会社がそうなのです。
しかし一部の不動産サービスであれば、仲介手数料が安くやります。
たとえばハウスマート(Housmart)が運営しているカウルというアプリであれば、仲介手数料が半額(1.5%+3万円)になる半額プランを提供しています。
5000万円のマンションであれば、80万円近く仲介手数料が安くなりますね。
東京・神奈川であれば、ほとんどの中古マンションを紹介してくれるので、手数料をお得に購入することが出来ますね。ハウスマートは評判も良いサービスです。
またリノベーションに特化しているといえば、リノシーというアプリも仲介手数料2.5%で物件を紹介してくれます。
それぞれのサービスに特徴があるので、ぜひ使い分けをしてみてください。
社内の不動産囲い込みというエゲツない行為
知り合いの不動産屋に聞いたんですが、今でも大手の不動産会社の一部では「社内で」不動産の囲い込みがあるみたいです。
囲い込みとは自分が預かった物件を他の不動産会社に紹介せず自社のみで顧客を独占しようとする行為です。
日本では両手取引が禁止されていないため、買い主を自社で見つけることができれば2倍の仲介手数料を得ることが出来ます(アメリカでは両手取引は売主の利益を大きく阻害するため、禁止されています)。
先日アメリカの不動産の囲い込みの現状について記事を書きましたが、日本では、不動産の囲い込みは、その比ではありません。
一部の不動産会社は、売主から預かった「売主の大切な不動産」を仲介手数料を稼ぐための道具としか考えていません。
結果として他の不動産会社に広告活動させず、いかに自社だけで顧客を集めるかということに終始しています。
その最たる例が社内囲い込みです。
なんと同じ会社内にもかかわらず他の担当者に自分が預かった物件を紹介しないと言うのです。
本当にギャグみたいな話ですが、実際に一部の大手不動産の不動産売買現場ではこのようなことが行われているそうです。
「この物件、俺のお客さんに紹介していい？」
「いや、この物件は俺だけでやりたいから、紹介しないわ」
というやりとりがなされているというのです。
売主が知ったら、一体どう思うんでしょうね。
自身のマンションや戸建て土地等を売却する際は、囲い込みがされないように広告の掲載許諾を出してくださいと不動産会社に強く要望しましょう。
広告掲載許諾、不動産業者同士の情報のやりとりの仕組みについては下記の記事が参考になります。
人口減少によって不動産価格は下がるのか
日本は人口減になっていくと言われています。
そうすると、不動産屋として気なるのが「不動産価格は今後どうなるねん」という一点。
なにせ不動産が好きで好きでしょうがない私です。
私個人でも6件ほど不動産を所有しているので、10年後に土地価格が下がったら死んでしまう・・・いやいや、30年後であっても不動産価格は下がって欲しくない・・・！
ということで、実際のところ人口減によって不動産価格がどうなるのかを予想してみました。
日本平均で見たら不動産価格が下がる可能性は大きい
まぁこればっかりはしょうがないですね。
不動産価格は需要と供給で決まるので、需要が減ったら、価格は落ちます。
特に地方の不動産価格は下がりそうですね。
地方が一番、人口減で需要は減るでしょうから。
そもそも他に選択肢がない。賃貸は大損
一方で、不動産価格のことをそんなに気にしてもしょうがないかなぁと思うのは、賃貸が大損だからです。
私は大家業（家を賃貸に貸しに出すこと）もやっているので、大きな声では言えませんが、賃貸で借りてくださっている方は、大家にとっては大変ありがたいお客様です。
なんせ、毎月しっかり家賃を払ってくれる。
私は、その家賃からローンの返済をして、税金を払って、残りは全部私のお金です。
自分の体をほぼ動かさずに、お金がお金を稼いでくれる仕組みが賃貸です。
一方で購入は、すこしずつ時間をかけて、所有権を手にする手法です。
都内であれば、築30〜40年ぐらいの中古マンションでも3000〜4000万円ぐらいの中古マンションはザラにあります。
不動産価格が下がるのは悲しいですが、手元に全く何も残らないよりはマシだとも言えます。
ちなみに将来の不動産価格の予想には「カウル」が便利です。
人気エリアはそんなに価格は変わらないのではないか
さきほど郊外の土地価格・不動産価格は下がると書きましたが、都内や利便性の高いエリアはそんなに価格が下がらないのではないかと思っています。
総務省の統計を見ても、都市部の人口減はとても少なく、エリアによっては人口が増えるエリアもあります。
自動運転が一般化しても、不動産価格への影響は軽微だと予想しています。
都内や利便性が高いエリアの不動産は高価ですが、その分価格が下がりにくいので、オススメだと思います。
不動産業の人口減の方が心配
むしろ心配なのは、不動産業界の人手不足の方です。
何しろ、不動産業界はただでさえ人気がない。
人が集まらない。
優秀な人が就職してくれない・・・
この上、人口が減ってしまったら、より一層働き手がいなくなってしまいます。
ただでさえ忙しいのに・・・
なのでハウスマートさんみたいな不動産テックサービスには頑張ってほしいですね。楽させて欲しいw
まとめ
人口減少による不動産価格への影響、いかがでしたでしょうか。まぁ自分がどうしようと影響を与えられないことにやきもきしてもしょうがないんで、今日も今日とてお仕事に励むこととします。
自動運転によって不動産価格は変わらない5つの理由
自動車の自動運転が盛り上がっています。
アメリカのテクノロジー企業「Google」や、電気自動車メーカ「テスラ」、タクシー配送アプリ「Uber」など各社がこぞって自動運転の研究をしています。
トヨタもいろいろ研究しているみたいですね。
自動車の自動化と共に、注目されているのが「もし自動運転が広がったら不動産の価値が変わるのではないか？」という点。
自動運転が一般化したら、電車による辛い通勤から解放される可能性があります。
なにしろ、家から出たら自動車に乗り込んで、あとは勤務先であるオフィスや学校に着くまで待てば良いわけですから、駅近立地や、都心部に人気が集中する今のトレンドが変わるのではないか、ということですね。
結果として、駅近立地や、都心部の不動産価格が下がるのではないかという予想が出てきたわけです。
もし不動産地価が変わると、不動産投資を始めとして多くの影響が出てきます。
はたして、自動運転によって不動産価格は変わるのでしょうか？
私の見立てとしては、自動運転が一般化しても地価に多くの影響はないと考えています。
この記事では、自動運転が地価にどのように影響を与えるか、それとも与えないかを分析していきます。
（ちなみに中古マンションの適正価格を調べるにはハウスマートが運営しているカウルというアプリが便利です。最近激ハマり中）
理由1.オフィスに自動車を止めるスペースがない
まず一番大きいのはオフィスにそもそも自動車を止めるスペースがないということです。
大企業が入っている都心の立派なビルでさえ、社員数分の駐車場スペースはありません。
ましてや、大多数の中規模〜小規模オフィスは、そもそも駐車場がありません。
社員が自動運転の車で出勤したいと思っても、勤務先にそれを受け入れるキャパがないのです。
理由2.通勤時間の短縮を求めるニーズは変わらない
出勤時間を短くしたいというのは、強いニーズです。
出勤時間が30分の家と、出勤時間が1時間30分かかる家であれば、誰しもが出勤時間30分の家に住みたいでしょう。
朝は時間がありません。
子供がいればなおさら、子供の身支度や保育園への送り迎えで時間がかかります。
いくら自動運転が発達しても、郊外の立地では通勤に時間がかかることは変わりがありません。
タクシーで出社したことがある人は分かると思いますが、自動車が電車に比べて早いというわけではないのです（快適度は異なりますが・・・）。
むしろ自動運転が一般的になることによって道路が混雑し、通勤時間や移動時間がもっとかかるようになるかもしれません（日本の道路インフラは先進国に比べて貧弱です）
理由3.郊外は都市インフラを保つことが出来ない
これからの日本は間違いなく人口減に突入していきます。
そうすると、郊外の自治体の中には生活インフラ・都市インフラを財政的に保つことが出来ないエリアが出てきます。
インフラを快適に保つためには莫大な費用が必要だからです。
そうすると都市計画エリアが変わり「このエリアに住んでください」と設定されているエリア（都市計画区域）がより狭く設定されるでしょう。
どこが「このエリアに住んでください」と設定されるかというと、すでに便利なエリア、すでにインフラが整っているエリア、つまり「駅近」「都市部」ということになります。
理由4.誰しもが複数の自動運転車を保有出来るわけではない
もし夫婦共働き出会った場合、郊外に暮らして都市部のオフィスに通勤するためには最低2台の自動運転車を保有する必要があります。
もし子供が通学をしていて、その通学も自動運転車で行うつもりであれば、3〜5台必要になるでしょう。
自動運転車は複雑な車内システム、センサーが必要となるため、頻繁なメンテナンスが必要であり、そのランニングコストは高く付きます。
家族が不便なく郊外で生活するためには複数台の自動運転車が必要になりますが、それだけの台数を保有出来る層は一部でしょう。
不動産価格や地価に影響を及ぼすほどの多数派にはならないはずです。
理由5.テレワークは広がらない
自動運転とはすこしテーマが異なりますが「テレワークが広がることによって、そもそも通勤が必要なくなるのではないか？」という議論があります。
通勤が必要なくなれば、確かに駅近立地や都市部の不動産価格に影響がありそうです。
私は、テレワークが世の中のビジネスマンに一般化するとは予想していません。
一時期はテレワークがもてはやされました。
しかし、今はGoogle、IBM、P&Gなど多くの会社でテレワークが廃止されています。
廃止の理由は「会社に活力がなくなるから」「イノベーションが生まれないから」という理由。
特にイノベーションや新規事業、改善が必要なIT企業はそうでしょう。
また多くのメーカーでは、実際に工場で手を動かす必要があります。
まとめ
自動運転によって不動産価格は変わらない5つの理由、いかがでしたでしょうか。不動産テックなどのサービスによって、郊外の暮らしが便利になる、ということはありそうですが、不動産価格にまで影響はなさそうだと思います。
賃貸業は不動産業としてかなり厳しい状況になっている
知り合いの不動産会社の営業マンと話していたのですが、かなり賃貸業は今厳しいことになっているみたいです。
だいたい賃貸の営業マンって、月のノルマが100万〜150万ぐらい。
平均的な仲介手数料（＝1ヶ月分の賃料）は7〜12万ぐらいで、もし10万円だとすると、月に10〜15件契約しないといけない。
月15件はかなり厳しいですよね。
22営業日だとして、ほぼ毎日契約しないといけない。
実際には土日にご案内が集中するので、土日が月に8件あったとして、1日2件契約する必要があるわけです。
スーパー営業マンなら出来そうですが、ほとんどの営業マンはそこまでコンスタントに契約出来ない。
だから貸主から追加のインセンティブ手数料（＝広告料）がもらえる物件を決めて売り上げを作る。
追加のインセンティブ手数料をもらえる物件になんとか誘導するみたいです。
賃貸の営業マンを責めることは簡単なのですが、やはり事業としてかなり厳しいですよね。
業界構造として厳しい。
高級賃貸に絞るとかしないと、厳しい。
地方の賃貸営業マンは、賃料が安い分、より厳しいんじゃないでしょうか。
契約書作成業務など、体力的にもかなり厳しいので、30代以上の賃貸営業マンは今はほぼいない、と教えてもらいました。
賃貸業界は、自動化やセルフ内見などの不動産テックサービスやシステムに変わっていくのかもしれないですね。
ハウスマートという不動産テック企業にテクノロジーの未来を見た
先日、WEBでハウスマート(Housmart)という会社の記事を読みました。
ハウスマートはいわゆる不動産テックといわれる企業。
これまでに数億の資金を調達しています。
こういう「◯◯億円調達しました！」みたいな会社は、ベンチャーバブルっぽくてあんまり好きではないのですが、この会社はかなり真面目に事業をやっているみたいです。
会社が銀座にあるのも、IT企業としては異質ですね。
不動産とは相性が良さそうな場所ではありますが。
記事を読む限り、不動産業者の元に何回も行って、ヒアリングを重ねてプロポクラウドという不動産テックサービスを作ったみたいですね。
ベンチャー企業って、みていると「こうすれば儲かる！」みたいな机上の空論とか、プロダクトアウトでサービス運営している会社が多い印象なのですが、ハウスマートはニーズをしっかり汲み取って、顧客のためのサービスを作り上げる姿勢を記事から感じますね。
こうゆう、ハウスマートみたいな、リアルとネットの融合したサービスが、これからの世の中求められるんじゃないでしょうか。
WEBだけで完結する領域は狭いですしね。
Housmartプロダクトマネージャーの方の記事もエモかったです。
こういう会社には、ぜひとも上場して欲しいですね。
海外出身の人に人気がある3S1Kエリアの中古マンション
最近海外の方をご案内することが多いのですが、文京区が非常に人気です。
文京区の中でも人気のエリアが「3S1K」と呼ばれる小学校に通える学区エリア。
3S1Kとは誠之小学校、千駄木小学校、昭和小学校、窪町小学校の頭文字をまとめた通称です。
日本も以前は教育熱が極めて高く、人気の公立小学校に入れることに熱心な家庭が非常に多かったのですが、最近では中国・韓国・中東などの海外ご出身で、日本に現在住んでいる方の方が教育に熱心なように見えます。
他のエリアに住んでいたとしても、子供を人気学区の小学校に入れるために、わざわざ中古マンションを購入してそこに住むと言う方が多いようです。
学区を指定してマンションを探す上ではカウルがオススメです。
学区人気エリアは、昔から歴史がある街としての成熟度があるため、不動産や住宅の供給量が絞られており（土地が空いていない）、ニーズも高いため価格が保たれやすいといえます。
子供の教育が全てではありませんが、不動産をチェックする上では一つの大事な視点だと言えます。
